문성식 법무법인 온누리 변호사

결국 하자를 이유로 손해배상 소송을 진행하게 되는데, 여기서 주의할 것이 몇 가지 있다. 우선 손해배상 청구권자는 구분소유자이다. 관련 법령에는 입주자대표회의가 하자보수청구를 할 수 있다고 명시되어 있으나, 이러한 규정만으로 손해배상 청구권까지 입주자 대표회의에게 부여된 것은 아니라는 견해이다.

그렇다면 입주자대표회의가 원고가 되는 방법은 없는 것인가? 반드시 그렇지 않다. 입주자대표회의는 구분소유자로부터 손해배상 청구권을 양수 받은 뒤 채권양수인의 지위에서 양도 받은 손해배상액을 구하면 된다. 그런데 이러한 경우에도 주의할 것이 있다.

아파트 하자의 경우 하자담보책임 기간은 10년으로 되어 있는데, 대법원은 10년을 제척기간(권리의 존속기간)으로 보면서 그 기간 동안에 재판상 또는 재판외의 권리행사가 있어야 한다고 보고 있고(대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결), 따라서 구분소유자는 위 기간 내에 반드시 권리행사를 해야만 하고, 입주자 대표회의는 구분소유자의 권리 행사를 전제로 소송을 진행해야만 한다. 최근 문제된 사안을 보면, 예를 들어 하자담보책임이 2011. 12. 31. 종료되는 아파트가 있는데, 아파트 입주자대표회의가 2011. 7. 31. 아파트 하자를 이유로 손해배상 소송을 제기하였다.

그 뒤 아파트 입주자대표회의는 손해배상 청구권자가 구분소유자라는 사실을 알게 되자 손해배상 청구 소송을 양수금 청구 소송으로 변경하기 위해 구분 소유자들로부터 채권을 양수 받았다. 구분 소유자들은 채권 양도인으로서 2011. 10. 30. 채권양도 통지를 분양자에게 일괄 통보하였고, 이에 따라 아파트 입주자대표회의는 2011. 12. 15. 채권양수인의 지위에서 양도 받은 손해배상액을 구한다는 취지로 청구원인을 변경하였다. 위 소송은 별 문제가 없는 것처럼 보인다.

그런데 피고는 제척기간이 도과되었다는 주장을 제기하였다. 즉, 위 사안에서 하자담보책임을 물을 수 있는 구분소유자가 채권양도 통지만을 하였을 뿐 10년 동안 아무런 권리행사를 한 바 없다는 것이다. 이에 대해 원심은 구분 소유자들이 2011. 10. 30. 채권양도 통지를 한 것은 분양자에게 하자담보책임에 따른 의무이행을 최고한 것으로 보아야 하고 따라서 제척기간 완료 전 재판 외 권리행사가 있었다고 보았다.

그런데 이에 대해 대법원은 “채권양도의 통지는 양도인이 채권이 양도되었다는 사실을 채무자에게 알리는 것에 그치는 행위이므로, 그것만으로 제척기간 준수에 필요한 권리의 재판 외 행사에 해당한다고 할 수 없다”라고 판단하였다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 판결 참조).

따라서 만약 입주자대표회의가 원고가 되어 소송을 제기하였다가 구분소유자들로부터 채권양도를 받아 소송을 계속 진행하게 되는 경우라면, 구분소유자들의 채권양도 통지서에는 반드시 이행을 청구하는 문구를 기재하거나 채권양도 통지와 별개로 이행청구를 구하는 통지를 별도로 해야만 한다.

문성식 법무법인 온누리 변호사  moon2s@naver.com

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