문성식 법무법인 온누리 변호사

우선 간단히 정리하여 살펴보면, 아파트 하자로 인한 손해배상 청구권자는 세입자가 아니라 구분소유자이다.

예전에는 입주자대표회의가 원고가 되어 분양자를 상대로 손해배상을 구하는 경우가 많았으나, 대법원은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 규정되어 하자담보추급권이 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속된다고 밝힌 바 있고, 따라서 만약 입주자대표회의가 원고가 되어 하자소송을 제기하고자 한다면 구분소유자로부터 손해배상 청구권을 양수 받은 뒤 채권양수인의 지위에서 손해배상을 청구해야 한다.

여기서 주의해야 할 것은 아파트 하자의 경우 하자담보책임 기간은 10년으로 되어 있다는 점이다. 따라서 입주자대표회의가 원고가 되어 소송을 제기할 경우 반드시 10년이라는 제척기간을 준수해야만 한다.

이와 관련하여 최근 대법원의 사안은 구분소유자들의 손해배상청구권이 10년이라는 제척기간 도과로 소멸되었을 경우, 관련법에 따라 인정되고 있는 입주자대표회의가 대한주택보증에 대해 가지는 보증금 청구권도 소멸되는가에 관한 것이다.

문제된 사안을 보면 입주자대표회의는 하자를 이유로 시공사를 상대로 손해배상을, 보증인인 대한주택보증을 상대로는 보증금을 청구하였다.

그런데 이미 구분소유자들이 가지고 있는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 10년이라는 제척기간 도과로 소멸되었다. 이러한 경우 대한주택보증에 대한 보증금도 같이 소멸한 것으로 보아야 하는 것인가?

이에 대해 2심은 ‘구분소유자들의 주채무자인 건설회사들의 손해배상 채무가 10년의 제척기간 도과로 소멸했으므로 대한주택보증의 보증인으로서의 채무 역시 보증의 부종성 법리에 의해 소멸했다고 보아야 한다’라고 판단한 반면 대법원은 ‘아파트의 구분소유자들이 집합건물법에 의해 시공사인 건설회사들에 대해 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간 도과로 소멸했더라도 입주자대표회의가 가지는 대한주택보증에 대한 하자보수보증채권이 그에 따라 소멸한다고 할 수 없다’라고 판단하였다.

따라서 대법원의 견해에 따르면 입주자대표회의는 구분소유자들의 손해배상청구권 소멸 여부와 무관하게 보증금을 청구할 수 있게 된다.

문성식 법무법인 온누리 변호사  moon2s@naver.com

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