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▲ 문성식 변호사 |
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상가 건물 임대차에 수반되어 지급되는 권리금은 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 다른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이고, 따라서 임차인은 임대인과 사이에 특별한 권리금 반환 약정이 없는 한 임대차 계약 종료를 이유로 권리금 반환을 요구할 수는 없는 것이 원칙이다.
다만 임차인은 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있다.
그러나 임대인에게 지급한 권리금이 언제나 임대인에게 귀속되는 것만은 아니다. 예를 들어 만약 갑이 1층 상가를 임차하면서 임차보증금 5,000만원과 별도로 권리금으로 금 5,000만원을 지급하였는데, 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도에 해지되었다면, 갑은 권리금의 반환을 구할 수 있는 것이다.
이러한 경우 임대인은 권리금 전체를 반환해야 하는 것은 아니고, 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환해야 한다.
즉, 위 사안에서 2년의 임대차 계약 기간 중 1년 만에 임대차 계약이 종료되었다면, 갑은 권리금 5,000만원 중 그 절반인 금 2,500만원의 반환을 요구할 수 있는 것이다.
또한 나중에 임차권을 승계하는 자로부터 권리금을 받고자 임대차 계약서에는 ‘권리금 인정’이라고 명시되었고, 임대인도 임차인의 권리금 회수를 용인하기 위해 위와 같은 단서조항을 기재하였던 것인데, 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 점포를 처분함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하였다면, 임차인은 임대인에게 권리금 반환을 요구할 수도 있다.
이처럼 임차인은 원칙적으로는 임대인으로부터 권리금을 반환 받을 수 없지만, 당사자 사이에 특별한 약정이 있거나 임대인의 사정으로 임대차 계약이 중도에 해지되었다면, 임대인에게도 권리금 반환을 요구할 수도 있다.
또한 임대인에게 권리금 반환을 요구할 수 있는 경우라 하더라도, 권리금반환 청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없어, 임차인은 임대인이 권리금을 반환하지 아니한다는 이유로 임차건물에 대해 유치권을 행사할 수는 없다.
문성식 변호사 moon2s@naver.com
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