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▲ 문성식 변호사 |
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이럴 경우 갑은 을에게 ‘잔금 지급을 지체하고 있으니 매매계약을 해제한다’라는 내용증명을 보냄으로써 매매계약을 해제할 수 있는 것인가?
만약 위 사안에서 갑이 을에게 단지 매매계약을 해제한다는 내용증명만 보낸 뒤 부동산을 병에게 매도한다면, 뜻하지 않은 송사에 휩싸일 수 있다.
매도인 갑은 계약 상대방인 을이 이행지체에 있을 경우 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 이후에도 을의 이행이 없다면 계약을 해제할 수 있는 것인데, 을의 잔금 지급 지체만으로는 이행지체로 볼 수는 없기 때문에, 갑의 해제가 인정될 수 없다.
그렇다면 갑은 어떻게 매매계약을 해제할 수 있는 것인가?
갑과 을이 체결한 매매계약에서 을의 잔금지급과 갑의 소유권이전은 동시이행관계에 있기 때문에, 갑이 소유권이전을 위한 일정한 준비를 완료한 뒤 을에게 그 수령을 최고하고, 을이 그 뒤에도 잔금을 지급하지 아니하면, 비로소 을의 이행지체가 있게 되는 것이고, 그 단계에 이르러서야 을의 이행지체로 인한 갑의 해제가 인정될 수 있게 된다.
즉, 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공해야 하고, 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지해 그 수령을 최고해야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있다.(대법원 2008. 4. 24. 선고 2008다3053, 3060 판결 참조)
예를 들어 갑이 을에게 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지를 한 뒤에야 을의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있게 되는 것이다.
이처럼 갑과 을의 채무가 동시이행관계에 있는 경우라면, 단지 계약서에 기재되어 있는 잔금 지급일이 지났다는 것만으로는 매매계약의 해제가 인정될 수 있는 것은 아니고, 계약 당사자 일방이 자신의 이행을 제공하면서 상대방에게 그 이행을 최고한 뒤에서야 비로소 상배방의 이행지체를 이유로 해제할 수 있게 되는 것이다.
문성식 변호사 moon2s@naver.com
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