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▲ 문성식 변호사 |
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부동산 거래는 거래 당사자에게는 매우 중요한 거래이기에, 공인중개사는 상당한 정도의 업무상 주의의무를 부담하게 된다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률은 제25조에서 공인중개사의 확인, 설명의무를 규정하고 있는데, 이에 따르면 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사, 확인할 의무를 부담하는 것이다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결).
특히 중개업자에게는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인, 조사해야 할 주의의무가 인정된다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 참조).
예를 들어 공인중개사인 갑은 을로부터 부동산 매도를 의뢰받아 을과 병사이의 부동산 매매를 중개했는데, 부동산 소유자 을로 행세하던 사람은 을이 아니라 A였고, A가 을의 신분증을 위조하여 소유자인 것처럼 행세한 경우, 만약 공인중개사 갑이 소유자만이 소지하고 있는 등기권리증을 확인하지 않은 채 위조된 신분증만을 보고 거래를 중개했다면 매수인 병의 손해를 배상해야만 할 것이다.
이런 경우, 통상 매수인 병은 공인중개사 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사 협회를 상대로 공제금 지급을 구할 수 있는데, 현재 피해자가 받을 수 있는 공제금은 예전과 다소 다르다.
예를 들어 갑이 금 1억원을 공제금액으로 하는 공제계약을 체결하였는데, 갑의 중개로 인해 수개의 공제사고가 발생했을 경우, 예전 피해자들은 모두 공제증서상의 공제금액을 지급 받을 수 있었다.
그런데 현재 공제약관이나 공제증서에 따르면, ‘공제증서에 기재되어 있는 공제금액은 공제가입자의 공제기간 중 발생하는 모든 사고에 대한 총 보상액 한도금액’으로 되어 있다.
따라서 만약 갑이라는 공인중개사의 중개과실로 인해 A에게 1억원, B에게 1억원 상당의 재산적 손해가 발생한 경우, 공인중개사 협회는 공제금을 피해자별 피해액수에 따라 안분한 금액을 지급하게 되고, 따라서 갑이 가입한 공제계약상 공제금이 금 1억원이라면, A와 B는 각 금 5,000만원만을 공제금으로 지급 받게 되는 것이고 그 나머지를 중개 과실이 있는 공인중개사 갑으로부터 배상받아야만 한다.
문성식 변호사 moon2s@naver.com
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