문성식 법무법인 온누리 변호사

우선 관련 법률에 따르면, 중개업자는 임차의뢰인에게 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인·설명을 위하여 중개대상물의 임대의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인·설명사항을 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다.

만약 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 위 중개대상물확인·설명서에 그 사실을 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다. 따라서 만약 공인중개사가 이와 같은 의무를 제대로 하지 않았다면, 사정에 따라서는 손해배상책임을 부담할수도 있게 된다.

예를 들어 갑은 을 소유의 다가구 주택(13세대) 중 1층 1호를 임차하게 되었다. 을은 잣니 소유 다가구 주택에 이미 갑 외에 12명에게 임대를 해 주었고, 등기부상에는 3억 상당의 근저당권이 설정되어 있었다.

공인중개사 병은 갑과 을 사이에 임대차보증금을 9,000만원으로 하는 임대차계약을 중개하면서 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관하여만 확인해 주고 다가구 주택에 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약 시기와 종기 등에 관한 사항을 전혀 확인하여 설명해 주지 않았으며 갑에게 교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 아무것도 기재하지 않았다.

그 뒤 갑이 임차한 다가구 주택에 관한 경매가 진행되었고, 갑은 다가구 주택의 소액임차인, 근저당권자, 확정일자 받은 임차인 보다 후순위자로서 결국 배당받지 못하게 되었다. 이러한 경우 공인중개사에게 손해배상책임이 발생하는가?

이에 대해 대법원은 최근 ‘중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857판결 참조)’라고 판단하였다.

대법원에 따르면, 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고 임대의뢰인에게, 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항‘란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 한다.

문성식 법무법인 온누리 변호사  moon2s@naver.com

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