안산시 돔구장 건설계획은 토지를 현물로 출자하고, 도시공사가 복합개발 민간사업자와 합동으로 사업을 수행하는 방식이다.

사업비는 돔구장 4,205억, 공공청사 648억, 공원 42억원으로 총 4,896억원과 주상복합시설 7,840억 등 1조 2,736억원이 들 것으로 예상하고 있다.

현물출자 내용은 주상복합용지 8만 7,904㎡(2만 6,637평)의 ㎡당 예상감정가 544만원(평당 1,795만원)과 학교용지 1만 2,062㎡(3,818평)의 ㎡당 예상감정가 213만원(평당 703만원) 등 5,037억원을 출자하는 것이다.

주상복합사업의 사업 타당성

주상복합용지가 공공택지로 분류되는 경우 분양가 상한제가 적용되고 이 경우 주상복합의 주거부분은 택지비와 건축비로 분양가가 결정된다.

이를 분양가 상한제 아래에서 시 용역자료에서 제시한 분양가 1,100만원이 되려면 택지비가 1,900만원 이상(용적률 430% 고려시 아파트 한평당 441만원)으로 인정되어야 해 주상복합용지의 ㎡당 예상감정가인 544만원 보다 높아야 한다는 결론이 나온다.

분양가가 평당 1,100만원, 공사비가 평당 380만원에 규모 3만 2,000석의 기반시설(돔구장)을 건립하는 가정하에서는 수익성 및 사업성이 없는 것으로 평가된다.

사업을 수행할 사업시행자 공모를 통해 민간사업자가 선정될 경우 참여가능성이 의문시 되나 이 사업이 가지고 있는 특성, 즉 주상복합 및 돔구장 건설로 인한 높은 공사비중, 그리고 돔 건설 실적 등을 부각한다면 참여 가능성을 높일 수 있을 것으로 예상된다.

그리고 주상복합의 경우 공공택지로 분류되어 분양가상한제가 적용된다면, 사업수지가 더 악화돼 사업실행 가능성이 낮고 분석결과 최소한 평당 1,200만원 이상의 분양가가 되어야 사업의 수익성과 적정 수준이 될 것으로 판단된다.

사업추진 방식과 관련

특혜시비를 없애고 정상적인 땅값을 받기 위해서는 주상복합용지 토지의 공개 매각과 돔구장 건설 및 운영업체를 선정하는 방식이 검토된다. 이런 방식으로 추진된다면 감정가를 기준으로 잡아도 4,781억원의 토지매각 수입이 발생하고 경쟁입찰의 경우 주상복합사업의 수익성이 있다고 평가되면 더 높은 토지매각대금을 받을 수 있을 것으로 보인다.

안산시는 특수목적법인(SPC)에 대해 안산도시공사가 출자분 만큼의 부담만 진다고 설명하고 있으나 돔구장 건설에 차질이 생길 경우 안산시로 부담이 전가될 뿐만 아니라 돔구장 운영 적자 등에 대해 안산시가 부담하는 결과가 될 것이다. 따라서 안산도시공사의 설립 목적은 토지현물출자를 위한 편법적 발상으로 비춰진다.

그리고 주상복합과 돔구장 건설을 일원화하는 것은 공사시기를 맞추기위한 편법적 발상이며, 분양가 상한제 적용으로 인한 사업성 문제, 사업추진의 정당성을 간과하고 있다는 점이 문제다.

사업 타당성 떨어져

안산시가 의뢰한 타당성 용역 보고서의 결론에는 사실상 사업성이 없는 것으로 분석했다.

보고서대로라면 평당 1,200만원 이상의 고분양가로 주상복합아파트를 분양해야 하는데 현재의 주택경기 침제시기에 과연 부양이 가능한지 의문이다. 또 주변 40평대 6개 아파트 단지의 평균 매매가가 평당 915만원이고 안산시 최고가 아파트가 평당 1,061만원인데 1,200만원의 분양가는 지나치게 높은 것으로 판단된다.

분양가상한제 적용은 거의 확실하다. 광교신도시 등에서 보듯 공공택지 내 주상복합의 주거부분은 분양가 상한제가 적용돼 택지비와 건축비 상한선을 고려해 분양가가 결정될 것으로 보인다.

현 계획상 주상복합부지는 공공기관이 땅을 소유한 상태에서 민간택지 구분 가능성은 적어 보인다. 실제 용역보고서에서는 공공택지로 분양가 상한제가 적용되면 수익성이 떨어진다고 분석하고 있다.

민간투자는 돔구장 운영까지 해야

이번 사업은 민간투자사업의 본래 의미인 20년간 운영 후 기부채납방식이 아니라 주상복합판매수익으로 돔구장을 짓는 일회적 사업으로 운영부담은 안산시에 그대로 전가되는 구조다.

건설업체의 입장에서는 주상복합 사업성을 최대한 높이되 돔구장의 품질과 사후 운영비에 대해서는 책임을 회피하는 구조다.

핵심은 돔 구장의 운영적자가 안산시 재정을 압박하는 것인데 운영문제에 대한 보장이 없다면 주상복합용 토지매각과 돔구장 및 공공청사 건립을 별도로 추진하는 것이 타당할 것이다.

종합하면 이번 안산시의 계획은 건설재원뿐만 아니라 운영재원에 대해 안산시가 전담하는 방식이다. 하지만 운영에 대한 민간투자가 아니라면 토지매각 후 매각대금으로 돔구장을 건설하는 방향이 정석일 것이다.

또한 확정되지도 않았고 안산시에서 추진이 불가능한 세계야구클래식(WBC) 대회 유치를 전제로 한 것은 본말이 전도된 계획이다.

굳이 민자유치 사업으로 하려면 돔구장 건설과 함께 20년 운영 후 기부채납하는 방식을 검토할 필요가 있다. 그리고 용역보고서 상에도 사실상 사업성이 없는 것으로 결론하고 있어 아울러 추진과정의 정당성, 도덕성 문제도 심각할 것이다.

/박완기 경기경실련 사무국장

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